“新冠”疫情对租赁合同的影响

2020-02-19  来自: 威海法律顾问工作室 浏览次数:273


“新型冠状病毒”(以下简称“新冠”)疫情对于批发零售、住宿餐饮、物流交输、文化旅游、制造业、外贸出口、房地产、建设工程等行业的影响显而易见,17年前的“非典”疫情,承租人受“非典”影响未能及时全额支付租金,主张减免租金,或主张解除合同,由此衍生出了相关的诉讼。考虑到“新冠”疫情的传播速度和范围,疫情对租赁合同的履行的影响将更大,可能涉及法律问题包括:(一)“新冠”疫情的法律定性;(二)承租人是否有权要求减免租金;(三)合同当事人是否可以“新冠”疫情为由要求解除租赁合同;(四)租金损失如何分担;(五)免责一方的附随义务。本文将从这五个方面分别予以分析:

(一)“新冠”疫情的法律定性属不可抗力。

不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年1月20日,guojia卫健委发布公告,将“新冠”肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。quanguo人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2020年2月10日表示,当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,各地政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。因此,对于疫情爆发之前签订的租赁合同而言,“新冠”疫情属不可抗力事件。

(二)承租人可要求减免受“新冠”疫情影响期间的租金。

“新冠”疫情对租赁合同履行产生影响的时间起止点如何确定?关于时间起点,为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,有效减少人员聚集,阻断疫情传播,genghao保障人民群众生命anqan和身体健康,***办公厅通知延长2020年春节假期至2月2日(农历正月初九,星期日)。延长假期期间的员工工资还是需要照常发放的,因此时间起点应自2020年1月31日(原正常上班时间)开始。关于时间终点,要视疫情防控情势确定,2020年1月30日晚,世界卫生组织宣布,将新型冠状病毒疫情列为guoji关注的突发公共卫生事件(PHEIC),有效期一般是3个月,到期会自动作废,但世卫组织可以视情况,随时加以撤销和修改,各地政府也采取疫情防控措施,目前“新冠”疫情的拐点尚未明显出现,在即使疫情防控措施解除后,疫情影响也具有惯性,影响也不能立即消除,所以关于时间终点,要视“疫情”防控形势最终确定。

(三)对于疫情爆发之前的签订的租赁合同,因疫情致使合同目的无法实现,合同当事人有权单方解除合同。

合同解除分协议解除、约定解除、法定解除,在租赁合同未对合同解除作出明确约定而双方又未就租赁合同解除达成一致的情况下,按照《合同法》第九十四条第(一)项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同,虽然该规定赋予合同当事人单方解除权,但同时强调了解除合同的另一要件,即不可抗力事件对合同影响的程度,只有在不可抗力事件影响到合同目的实现时,合同当事人才可单方解除合同,反之,如果不可抗力事件未影响到合同目的的实现,则合同当事人并不享有法定解除权。

不能适用不可抗力解除合同,合同当事人可以考虑依据情势变更原则主张变更或解除合同。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定了情势变更原则,即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

(四)无论因不可抗力部分免除租金还是解除租赁合同,均会造成租金损失,若双方对损失的发生均无过错,应适用公平原则由双方予以分担。《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定,由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。该通知对于目前“新冠”疫情案件的处理具有***的参照价值。

(五)即使“新冠”疫情属不可抗力事件,主张减轻或免除责任一方仍应就是否存在因果关系、是否达到合同不能履行的程度承担举证责任,故主张一方应注意收集和固定相关证据,履行通知与证明义务,及时通知对方,在通知的同时zuihao一并提出合理的诉求和解决方案,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

最后,疫情无情人有情,合同双方还是应该本着互谅互让、公平合理的原则,协商解决,共度难关。


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